:::藤沢市議会議員 柳田ひでのり:::藤沢市議会議員柳田秀憲のブログです。

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議会よりも面白い
7月17・18日、藤沢市の事業仕分けが行われた。
梅雨明け後の3連休、片瀬西浜では海の女王コンテストが行われており正に夏本番。
そうした中、藤沢市役所では行政マンと仕分け人が会議室で白熱した議論を展開、夏真っ盛りの巷と好対照をなしていた。

私も日頃は議会では市民から「見られる」立場だが、今回は「見る側」の一人として参加してきた。2日間の議論の一部を見ただけだが、
「議会より面白い」
というのが率直な感想だ。

議会審議自体がセレモニー化している、あるいは議員の発表会的だと感じることが多い。
たまに、議論が白熱して面白いというか迫力があると感じる時もあるが、殆どが予定調和的に進んでいく感じ。
一方、
事業仕分けは真剣勝負の雰囲気がある。
仕分け人は訓練されている、というか、行政側と議論するにあたっての必要十分な知識・討論術を持っていると感じるし、藤沢の人ではないが故に
「事業をどこまで把握しているのか?」
という疑問が無くもないが、しがらみが無い立場からの指摘は鋭く、大変参考になった。

事業仕分け、おそるべし。
ウカウカしてられないな。
| 00:23 | 議会(その他) | comments(2) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
参院選敗北
長かった参院選が終わった。
結果はご承知の通り、民主党は完全な敗北
菅直人総理は続投を表明したが、参院で過半数に大きく届かない以上、攻勢を強める野党を前にして、政権運営は困難を極めるだろう。
党内でも総理の責任を問う声も上がっており、民主党は内憂外患の状態だ。

私は今回の選挙は、選挙区は千葉景子法相の陣営に加わっていた。
5期目を目指したがかなわず、現職大臣を落としてしまったのは痛恨の極みだ。

民主党の敗因は色々あるだろう。
報道で言われているようなことが、大きく違うとは思わない。
野党幹部のインタビューを聞いていても、批判は的を射ていると感じる。
メディア・野党の皆さんが仰る通りで、私から付け加えることはない。
敗北を受け入れるのみだ。

民主党全体でも改選議席を大幅に下回ったわけだが、全体情勢もさることながら、私にとっては旧社会党時代から行動をともにしてきた千葉法相の落選が何よりつらい。
もう一人の金子洋一候補は再選し、共倒れにならなかったのがせめてもの救いだが、民主候補二人で最後の議席を争うのは本当に辛いものがある。

これまで、参院神奈川選挙区では定数3に対して民主は二人を擁立してきて、候補者がお互いに切磋琢磨し二人当選を続けて来ただけに、今回の結果に対しては中々気持ちの整理がつかないが、有権者の怒り・失望を買い、みんなの党の躍進を許してしまったということだろう。

私は、過去の参院選での成功体験から、県議会選挙など他の選挙も強気の候補者擁立姿勢を掲げる執行部の方針を了としてきたが、選挙である以上当然今回のような結果もあり得る。複数擁立の恐ろしさを見せつけられた。

2人区で一人立てて自民・民主と議席を分け合うのと、2人区に民主二人立てて一人しか当選しないのも
『一人当選』という意味では同じ。
比例区票掘り起こしのためにも、2人区でも二人擁立するべき」

と、俯瞰して、候補者を駒のようにとらえればそう言うことはできる。
だが、候補者本人は人生を懸けて勝負に出るのだから、2人区で二人擁立のような勝算度外視の選挙戦術が正しかったのかどうか、今後のためにも検証が必要だろう。

民主党を応援して頂いたみなさん、ご期待に沿えずに大変申し訳ありませんでした。今回の敗北を糧に、これからも精進して参ります。
| 15:05 | 国会 | comments(0) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
6月定例会エピローグ 議会は感情で動く
というわけで、3回に渡って鑑定評価書と調査報告書の相違点を概観してきた。

価格の違いの最大のポイントは
「直ちに宅地化が可能か否か」
ということになる。

市側は何と説明して不動産鑑定士に鑑定依頼したのだろうか?
当時関わった職員からあらためて聴かないと分からないことがあるのだが、市側にとって痛いのは文書・計画書が一切無いことだ。
いくら計画がありますとか言っても、それを証明できなければ無いのと同じだ。

さらに言えば、「公共公益施設の設置を目的とした計画『話』」さえあれば、藤沢市内における市街化区域内のどんな原野・農地・林地でも宅地並みの価格に上昇させることが出来る、と指摘する識者がいたが、まさにその通りだ。

今一度、市の職員に問いたい。
本当に計画があったのか???

これまでは罰則がない委員会での答弁だったから良いが、偽証したら刑法犯になる100条委員会の場でも同じ答弁が出来るのだろうか?
自信があるのならば、是非とも100条委設置を受けて立って欲しい。

「100条委をやって何も出なかったらどうするのだ?」

と、与党議員に言われたことがある。
私は「何も無かったら良かった、メデタシメデタシ、ではないか」と言うだけだ。
議員は市の行政執行を監視することが仕事だ。それはある意味で市の仕事を疑いの目で見ることを意味する。
私はどちらかと言えば「市は間違っていない」と考える方で、これまでの議員活動はそうした立場が主だった。それに、そもそも人を疑うのは良い気分のものではない。
だが、それがイヤならば議員を辞めた方がよい。

これまでの市の答弁や参考人の意見聴取の中で、
市の主張通りの事が事実
とは思えないから100条委を主張しているのだ。
何も無い、とは「思っていない」ということだが、
「何も無かったら責任をとって議員バッヂを外します」
とでも言って欲しいのだろうか?

しかし、それならばそういう自分も同様の覚悟があるのだろう。
答弁や証言に虚偽があったらどうだろう。
「市に問題なし」と言ってきた諸君はどうするのか??

こういう話になるから「感情論」なのかもしれないな。
| 15:13 | 議会(本会議) | comments(0) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
不動産鑑定評価その3 4250万円の根拠
引き続き、土地鑑定について。
「当該地は『市街化区域内』だから、農地でも宅地にするのは容易なので『宅地並みに評価』してもよいのではないか?」
という疑問が出てくるところだ。
今回はこれについて述べたいと思う。

確かに、市街化区域内の農地は宅地にすることは容易だ。
しかし、そこに
「生産緑地指定」
がされていると、事はやっかいになる。

生産緑地とは、
生産緑地法
第一条  この法律は、生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的とする。

都市部では農地・緑地が経済効率が高い「宅地」に取って代わられ、どんどん失われているが、一方で農地・緑地が持つ保水や地盤保持などの役割を評価し、市街地にも一定程度の農地・緑地を残すことが都市計画上望ましいということで、自治体が
「生産緑地」
に指定した土地は、市街化区域内であっても土地利用を厳しく制限し、その一方で本来宅地並み課税のところを農地並みの課税としたり、相続税を猶予するといった優遇措置を講じ、農地・緑地を残していくという制度だ。

一言で言えば「宅地になる土地を農地扱いする」ということだ。

建物をつくることは出来ず、耕作しなければならない。
それも、指定から30年間は原則指定解除できない。
相続税に関しても「猶予」なので、実際相続した人が農業をやめて土地を売却すると、莫大な譲渡益が生じ課税されるし相続税もかかる。
「農地・緑地を保全する」目的の制度
だから容易に宅地転用できないような仕組みになっている。

で、本件の土地は農地だが生産緑地ではないので宅地化することに制限はないものの、周辺を生産緑地に囲まれており、本件土地への進入路も生産緑地となっているので、事実上生産緑地規制が掛けられているのに等しい状況だ。

ということで、市街化区域内の農地ならば「宅地見込み地」としての評価となるのだろうが、本件土地は「無道路地」ということもあり直ちに宅地化出来ない土地ということになる。
よって「市街化調整区域内の土地と同等」と私たちが依頼した鑑定士は判断したわけだ。

市側は
「(野党市議が得ている)調査報告書は当該地を市街化『調整区域内』の『資材置き場・農地・原野と同等』として価格を導き出しているが、当該地は『市街化区域内』の『宅地見込み地』であり、報告書の判断は正当ではない」
と反論していたが、その土地が宅地になるかならないかは、市街化区域内だとか、駅から近いとか遠いとかで決まるわけではない。

そして、市は
「公共利用のためならば、生産緑地指定は解除できる」と主張している。法の条文上はそうだろう。
だが、本件土地は「地域コミュニティ事業用地」という名前はあるものの、具体的計画はない
市側は
「これから地域経営会議で使い途を決める」
としているが、地域経営会議は意思決定機関ではない。
地域経営会議が決めたことが直ちに市の計画になるはずもないし本件土地を鑑定した時点では地域経営会議は存在していない。
その当時は自治会連合会の陳情書が一枚あっただけで、市はそれをもって
「地元の総意」としていた訳だが、そんな理屈は通用しないし、事実自治連会長自身が地元の総意ではなかった、と釈明していた。
ちなみに、自治連会長は当該地の使い途として
「芋掘りなどを行い、交流の場としたい」
と述べていた。
農地を宅地並みの高額で取得し、結局使い方は農地同然、ということだろうか??大変疑問だ。
私は連合審査会の際にも前市民自治部長に指摘したが、まともな答えはなかった。というより、答えられなかったのだろう。

ということで、価格決定時点では「公共事業の計画は無かった」と私は断定する。
これまで、さんざん市側と私たちとの間で
「事業があったか、無かったか」
と水掛け論をやってきたが、専門家達は市の主張を信用していない。

この件は、行政訴訟がおこされ係争事案となっている。
議会は抵抗勢力の踏ん張りにより膠着状態に陥っており、議会としての結論はまだ出ていないが、裁判所の判断はどう出るだろうか?
| 23:32 | 議会(その他) | comments(0) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
不動産鑑定評価その2 市場性があるのか
引き続き、土地鑑定について。
前回は「正常価格」について触れた。

「市場性を有する」土地が一般的な市場で売られたとしたら、一体いくらで売買が成立するだろうか?

というのを推定したものが正常価格になるわけだが、件の土地は農地
これだけで、少なくとも宅地としての市場性はない、と言って良いだろう。

なぜか。
私が例の土地が欲しい、と思っても買えない。
農家ではないからだ。
農地は農家でなければ買えない
と法で決まっている。

確かに、例の土地は市街化区域「内」だから、農地から宅地に用途変更することは容易だが、宅地として一般の人に売るのならば、まず農地を宅地に転用する手続きをした上で売り出さなければならない。

で、今回は転用しないまま売られた。
転用手続きは行政なら不要であり、届出だけで済むからだ。
土地開発公社は農地を取得してはいけないことになっているが、市は「市街化農地の場合は取得可」としている。
ちなみに、以前確認した際には、公社所有となった後も地目は農地のままだった。

市長は、急いで土地を取得した理由として
「開発されたら手遅れ」
と繰り返してる。だが、
誰があの土地を買い、そして開発するのだろう?

繰り返すが、農地は農家でなければ買えない。
だから、前の所有者も農家であり、農業規模拡大という理由で取得している。
そして、市が取得するまでの5年間、耕作していたということだ。
取得金額は3000万円だが、500坪程度の土地を「農業規模拡大」という名目で3000万円も出して取得して採算が合うのか疑問だが、いずれにせよ農地は農家が耕作する目的で取得するものだ。

開発業者や一般の人が買える、市場性がある土地だと言えるだろうか?
直ちに「宅地開発されてしまう」のだろうか?

そして、当該土地の価値について最大の争点は
「無道路地」
ということだ。6尺(約1.8m)の赤道があるので
市は無道路地ではないと強調している。
しかし、建物を建てるには道路が必要となるのだが、そのための道路、つまり
建築基準法上の道路はない。
だから、無道路地と見なして差し支えないわけで、この点からも直ちに開発される可能性はない、と言い切ってよい。

まとめると、当該土地は
1.農地
2.無道路地
なので市場性に乏しく、つまりは
3.直ちに開発される可能性が無い土地
ということになり、よって
緊急取得する理由はない
うえ、
宅地としての正常価格での評価はいかがなものか?
という結論になる。

市長は、
「駅から5分※の便利な場所で、あれだけの緑が残っているのは貴重」
「いつ開発されてしまうかわからない」
「貴重な緑を残さなければならない」
と強調していた。

しかしそれは、駅から近かろうがなんだろうが
開発しにくい土地だから残っているに過ぎない
ということではないか?
自身の発言が矛盾していることに気がつかないようだ。
※細かい事で恐縮だが、正式には「駅500m」
不動産広告では平坦路で80mを1分として計算する。
当該場所は坂を下って上る格好になる。
前から気になっていたが、市は当該土地を少しでも好条件に見せたいのだろう

更に言えば、※なぜあの場所が開発されてしまったらいけないのか?
土地所有者が、最も有効な土地の使い途は「宅地」だ、という判断をして、開発してはいけないのだろうか?
余計なお世話だと思うし、そんなに貴重だと言うのならば
「特別緑地保全地区」
など、法の網をかけて保全していくのが筋だ。現に、市内にはそうした場所があり、保全目的で市が段階的に取得しているのだ。
※市長の思い込みだけでも良いのかもしれないが、例えば、地元から「周辺一帯を保全して欲しい」という声があったのだろうか?

ちなみに市は、前市長の時に鵠沼で宅地開発に晒されていた土地を「残すべき緑地」として取得している。
この時は、今回と違い実際に開発業者が地元説明会を開くなど、緑地をつぶして
宅地開発することが具体化
していた。当然ながら道路にも面しており、市場性が高い、鑑定用語でいえば「熟成した」鵠沼の住宅地内の土地だ。

そして、これも今回と全く違うが、
地元自治会を中心に住民運動が起こり、自分たちで緑地管理はするから何とか市が取得できないか?
という声に応える形で市が取得、緑地として保存していくことが決定した。
松が岡5丁目、面積は約1400屬曚匹納萋清盂曚歪效渦舛婆鵤僑伊、2億4000万円ほどだったと記憶している。
繰り返すが、
この土地取得は「地元の運動」と「地元住民による管理」が前提
であり、善行のように
陳情書一枚で取得決定
した訳ではないのだ。

さらには、松が岡緑地は市の
「ビオトープ計画」
にも連動するものだ。
川名緑地のような大規模な緑地でなくとも、住宅地内の緑地も生物多様性的な意味合いからも貴重であり保全すべき、という考え方が既に市にはある。
善行の当該地も、ビオトープ計画に組み込んでも良いかもしれないが、今となっては後付け理由でしかない。そのうち、市は取得理由に付け加えてくるかもしれない?

というわけで、宅地開発される可能性が乏しい農地に対して
宅地としての正常価格
の鑑定結果を根拠に市は取得金額を決定した。にもかかわらず
「市に問題なし」という議員が過半数を占めているのが不思議でならない。

新聞記事によれば、与党が100条委設置に反対する理由は
「もはや理屈でなく感情論」
らしい。これは
100条委設置を提案している議員達の事が気に食わない
という意味なのだろうか。
ならば「私の不徳のいたすところ」だろう。
(続く)
| 22:29 | 議会(その他) | comments(0) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
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