:::藤沢市議会議員 柳田ひでのり:::藤沢市議会議員柳田秀憲のブログです。

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不動産鑑定評価その3 4250万円の根拠
引き続き、土地鑑定について。
「当該地は『市街化区域内』だから、農地でも宅地にするのは容易なので『宅地並みに評価』してもよいのではないか?」
という疑問が出てくるところだ。
今回はこれについて述べたいと思う。

確かに、市街化区域内の農地は宅地にすることは容易だ。
しかし、そこに
「生産緑地指定」
がされていると、事はやっかいになる。

生産緑地とは、
生産緑地法
第一条  この法律は、生産緑地地区に関する都市計画に関し必要な事項を定めることにより、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的とする。

都市部では農地・緑地が経済効率が高い「宅地」に取って代わられ、どんどん失われているが、一方で農地・緑地が持つ保水や地盤保持などの役割を評価し、市街地にも一定程度の農地・緑地を残すことが都市計画上望ましいということで、自治体が
「生産緑地」
に指定した土地は、市街化区域内であっても土地利用を厳しく制限し、その一方で本来宅地並み課税のところを農地並みの課税としたり、相続税を猶予するといった優遇措置を講じ、農地・緑地を残していくという制度だ。

一言で言えば「宅地になる土地を農地扱いする」ということだ。

建物をつくることは出来ず、耕作しなければならない。
それも、指定から30年間は原則指定解除できない。
相続税に関しても「猶予」なので、実際相続した人が農業をやめて土地を売却すると、莫大な譲渡益が生じ課税されるし相続税もかかる。
「農地・緑地を保全する」目的の制度
だから容易に宅地転用できないような仕組みになっている。

で、本件の土地は農地だが生産緑地ではないので宅地化することに制限はないものの、周辺を生産緑地に囲まれており、本件土地への進入路も生産緑地となっているので、事実上生産緑地規制が掛けられているのに等しい状況だ。

ということで、市街化区域内の農地ならば「宅地見込み地」としての評価となるのだろうが、本件土地は「無道路地」ということもあり直ちに宅地化出来ない土地ということになる。
よって「市街化調整区域内の土地と同等」と私たちが依頼した鑑定士は判断したわけだ。

市側は
「(野党市議が得ている)調査報告書は当該地を市街化『調整区域内』の『資材置き場・農地・原野と同等』として価格を導き出しているが、当該地は『市街化区域内』の『宅地見込み地』であり、報告書の判断は正当ではない」
と反論していたが、その土地が宅地になるかならないかは、市街化区域内だとか、駅から近いとか遠いとかで決まるわけではない。

そして、市は
「公共利用のためならば、生産緑地指定は解除できる」と主張している。法の条文上はそうだろう。
だが、本件土地は「地域コミュニティ事業用地」という名前はあるものの、具体的計画はない
市側は
「これから地域経営会議で使い途を決める」
としているが、地域経営会議は意思決定機関ではない。
地域経営会議が決めたことが直ちに市の計画になるはずもないし本件土地を鑑定した時点では地域経営会議は存在していない。
その当時は自治会連合会の陳情書が一枚あっただけで、市はそれをもって
「地元の総意」としていた訳だが、そんな理屈は通用しないし、事実自治連会長自身が地元の総意ではなかった、と釈明していた。
ちなみに、自治連会長は当該地の使い途として
「芋掘りなどを行い、交流の場としたい」
と述べていた。
農地を宅地並みの高額で取得し、結局使い方は農地同然、ということだろうか??大変疑問だ。
私は連合審査会の際にも前市民自治部長に指摘したが、まともな答えはなかった。というより、答えられなかったのだろう。

ということで、価格決定時点では「公共事業の計画は無かった」と私は断定する。
これまで、さんざん市側と私たちとの間で
「事業があったか、無かったか」
と水掛け論をやってきたが、専門家達は市の主張を信用していない。

この件は、行政訴訟がおこされ係争事案となっている。
議会は抵抗勢力の踏ん張りにより膠着状態に陥っており、議会としての結論はまだ出ていないが、裁判所の判断はどう出るだろうか?
| 23:32 | 議会(その他) | comments(0) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
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