:::藤沢市議会議員 柳田ひでのり:::藤沢市議会議員柳田秀憲のブログです。

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善行土地問題その3 価格は妥当か?
土地取得そのものの経緯に関して、まだまだ言及したいことはある。まず、金額以前に件の土地を取得する必要性からして疑わしいのだが、今回はもう一つの論点である「取得価格」について見てみたい。

当該地は善行駅から約500メートルほどしか離れておらず、住宅地として比較的条件はよいだろう。
しかし、道路に接していないのが問題だ。

あの土地は無道路地なのだ。

住宅用地として、道路に接していないのは致命的である。
言うまでもないが、無道路地では家は建てられない。
ということは、普通に買う人はおらず価値が無い土地、とされても仕方が無いのだ。

しかし、今回はその土地が1億0850万円で売れた。買ったのは市、というか市土地開発公社だ。
1700屬△泙蝓μ鵤毅娃按擇發療效呂箸呂い─¬菊始地に1億円は破格ではないか?。
事実、当該地の抵当権は3300万円で設定されていたが、この土地以外に地主氏(以下A氏)が所有している他の物件も共同担保を設定されている。
このことから、(無道路地の)当該地だけでは3300万円の担保価値に満たないと金融機関に見なされた、という見方ができる。
そして、読売新聞報道によれば、A氏が2003年に購入した当時の価格は3000万円だったそうだが、いずれにせよ1億0850万円とは随分開きがある。

さらに、市農水課の報告書に、現地を見た不動産鑑定士の話として
「(無道路地で)民間では絶対に売れない土地
との記述もある。普通には売れない土地だとの認識は、市も十分持っていたはずだ。

それが、何故1億円なのか?

市側資料によると、鑑定士が08年7月に現地視察をした際に
「民間では売れない」
と言いながら
「市が買うなら63000円屐廖陛效鰐明傳隠沓沓鍬屐
すなわち約1億1千万円余と一度見ただけで概算している。
これは、一体全体どういうことなのだろうか???

ちなみに、この土地の固定資産評価は「8700万円」余となっている。
5年前に取引された際には3000万円であり、担保評価は他の物件を併せても3300万円。
私は、高く見ても3000万円前後が妥当だと考えていたのだが、固定資産評価を見て正直驚いた。
「意外に高いな…」。
しかし、実際には当該土地は「農地」なので、宅地評価の課税ではなく農地課税となり、その場合は1/3の評価となり、課税ベースは2900万円に下がる。すると、
当時の売買価格の「3000万円」に近くなる。

市が誰かの土地を買う際には、固定資産税の評価額の金額を示すのが筋だ。
固定資産税の評価額は市場での評価と一致するものではないが、市はその評価額から税額を算定し徴税しているのだから、仮に市場の評価よりも高い値段で買うことになったとしても、それまで課していた税額を否定するわけにはいかないだろう、と考えるからだ。

その意味で、今回の土地を買う際には約8700万円の1/3、すなわち3000万円程度ならば理解できる。

それに、今回の話は市側から「売って欲しい」と申し入れた訳ではなくて、「買って欲しい」と地権者が働きかけてきたのだから、少々高くても必要な事業を進めるためだから買おうか、という話にはならないはずなのだ。

にも関わらず、なぜ、1億円もの値をつけたのか???

普通、自分の土地を「いくらでもいいいから買って欲しい」と考える人はいないだろう。
「○○○○万円で売りたい」
と、売却希望価格があるはずだ。つまり、

売り主の希望価格が「1億円」だったのではないのか?

との疑念が生ずる。
そのこころは?

実は、昨年11月、私が現地を視察した際、隣接地の所有者(以下B氏)と話をする機会を得た。B氏は

「A氏が私にあの土地を買ってくれって言ってきたが、Aが買った値段の3倍の額をふっかけてきたから相手にしなかった。そしたら市がその値段で買った。けしからん話だ。そんなに高く買ってくれるのならこっちだって買って欲しいよ(苦笑)」

旨の話をされた。これが、私が売り主希望価格が1億円程度だったのでは?と思う根拠の一つだ。
この話を一方的に信ずるのはA氏に対してフェアではないだろうが、さりとて無視できない発言である。

あの無道路地を買うのは、隣接地を所有するB氏くらいか、と言われれば私もそう思う。まず、A氏がB氏に買って欲しいと持ちかけるのは十分考えられる。
何らかの理由で件の土地を売却する必要があったA氏は、B氏が買ってくれないなら市に買ってもらうしかないかな、と判断したのでは?と推理する私は異常ではないだろう。
そして、A氏は市議に相談した…。

その後は、市の説明によれば08年7月初旬に市議から善行市民センターに話が持ち込まれ、財政課が副市長とともに現地を見にいった、らしい。
副市長が現地を見に行った後で土地開発公社が不動産鑑定士とともに現地を訪れたということは、この時点で土地取得を「前向きに」検討していたということになる。

7月中旬に土地開発公社が不動産鑑定士とともに現地を訪れ「約1億円」との概算金額を出していることは既に述べた。
この農水課文書の記述を見て、鑑定士が出した金額というよりも売買希望価格がそうだった、と感じるのは私がひねくれているからだろうか?

「民間では絶対に売れない土地」が市取得の場合は1億円……。

この圧倒的な開きをどう理解すればよいのだろうか???(続く)
| 01:39 | 議会(その他) | comments(2) | trackbacks(0) | posted by 柳田ひでのり |
Comment








結論から言うと、どちらも不要です。
それ以前に、明確な用途が無いまま土地を取得した、
との疑いが濃厚です。

まあ、市側も私たちの追求に対して
「はい、そうです」
とはならないです。
粘り強く、やっていきます。
posted by 柳田秀憲 | 2010/02/03 7:56 PM |
問題の土地は登記記録上"農地"だったそうですが、
土地開発公社が取得する場合、農地法第5条の届出は不要なのでしょうか?
http://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/faq/nogyoiin00002.shtml

民間売買では、500平米超の土地は開発許可書の写し等の提出が必要です。
土地開発公社が取得する場合は不要なのでしょうか?
もし必要だとしたら、どのような開発計画だったのでしょうか?
posted by anonymous | 2010/01/28 11:55 PM |
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